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    “五一”置業正當時!惠州樓市有望得到進一步修復

    2022-04-29 10:18:33      來源:惠州日報      作者:鄔玉婷

    摘要:

    凜冬盡散,暖春終至。進入2022年,陣陣暖風吹拂樓市。高層表態穩市場與地方政策出臺交織上演。在即將過去的這個春天,房地產行業迎來了高層定調、降息降準、六部委發聲力挺……地方性放松或取消限貸、限售、限購、限價,以及出臺購房補貼、棚改貨幣化安置等諸多利好。

        在信貸環境切實改善之下,惠州樓市日漸活躍。   惠州日報記者周楠 攝

    在信貸環境切實改善之下,惠州樓市日漸活躍。 惠州日報記者周楠 攝

    “五一”置業正當時

    人間四月天,春色正當時。谷雨時節,有涼風,但寒已消;有溫度,但熱未至。在漸暖的日光里,秧苗初插、作物新種。雨生百谷,一片繁華撲面而來。

    回顧過去的一年,多地祭出嚴厲樓市調控政策,地產商們紛紛“節衣縮食”以求安穩度過樓市寒冬,調控潮、離職潮、房企出險等熱門關鍵詞,折射出行業窘局。一場既有漸進變化使然亦有調控影響的行業變局,讓2021年的房地產市場成為行業發展歷程中特殊的一年。

    凜冬盡散,暖春終至。進入2022年,陣陣暖風吹拂樓市。高層表態穩市場與地方政策出臺交織上演。在即將過去的這個春天,房地產行業迎來了高層定調、降息降準、六部委發聲力挺……地方性放松或取消限貸、限售、限購、限價,以及出臺購房補貼、棚改貨幣化安置等諸多利好。

    當前,在“房住不炒”定位不變之下,確保房地產平穩有序發展已是共識。官方的種種表態以及利好政策切實落地,為行業注入持久的“強心劑”,也帶來了比黃金還珍貴的信心。

    面對樓市下行之“憂”,信心無疑是最好的“解藥”。我們看到,政策底部已夯實!亦看到,市場信心正逐步修復!伴隨著氣溫的漸漸回升,自住型購房群體積壓的需求開始釋放,樓市回暖的氣息也在慢慢變濃。

    在大環境向好、信貸環境實際性改善的背景下,惠州樓市已走過深度盤整期。本地房地產機構監測數據顯示,4月以來,惠州新房市場日漸活躍,項目來訪量及認購量出現觸底反彈趨勢,但總體仍在低位徘徊。此外,國內疫情多點散發,并對房地產市場恢復產生或大或小的阻力,給房地產營銷帶來一定的挑戰。

    不畏浮云遮望眼,撥得云開見月明。對于眾多置業者來說,尤其需要看到,惠州經濟穩中向好、長期向好的基本面并沒有變。如今,粵港澳大灣區與深圳都市圈建設正在加速推進?;葜輷屪ァ半p區”建設重大機遇,通過“豐”字交通等系列規劃,聚焦深度融深融灣。與此同時,惠州全力建設更加宜居宜業宜游、令人向往的現代優美花園城市,城市居住環境持續向好。經濟發展與環境建設的雙重發力,使得惠州房地產行業發展迎來了新的歷史機遇。

    不難發現,低風險的穩健型房企,成為越來越多購房者的選擇。同時,房地產行業實現良性循環和健康發展的邏輯正變得清晰。伴隨自住型購房群體現下已成為市場主流,改善型住房產品日漸成為市場新寵,買家亦日趨年輕化,產品力已愈發成為房企的“硬核”競爭力。

    業內專家:后市可期 繼續看好

    “爐開小火深回暖”,開年以來,高層持續釋放維穩信號。1月份央行宣布降息、2月份住建部定調今年樓市“穩”為主線、3月份六部委發聲挺樓市、4月份“降準”和“金融23條”先后宣布……一系列利好消息接踵而至,進一步提振市場信心。眼下,關于一線城市樓市回暖的新聞頻頻見諸報端。作為粵港澳大灣區重要節點城市的惠州,近期不少房地產行業人員反映,在信貸環境切實改善之下,市場日漸活躍。

    節假日是出門看房的好時機,按照以往慣例,不少市民會趁著小長假置業。伴隨2022年“五一”小長假腳步愈發臨近,部分有置業需求的市民,困惑于“當下是否購房好時機?”“接下來市場行情如何?”“惠州樓市正迎來哪些機遇?”等問題。假日來臨前,記者采訪了相關業內專家,一起探討樓市現狀以及后市情況。業內專家們的獨到見解,將幫助我們透過現象看本質,厘清當前市場邏輯,清晰認識惠州樓市的發展機遇。同時,現在到底是不是買房好時機?他們也明確回答!

        中指研究院華南總經理張化學

    中指研究院華南總經理張化學

    惠州樓市有望進一步修復

    2022年,我國宏觀經濟面臨較大下行壓力,房地產行業作為支柱產業仍將發揮重要的穩定器作用。房地產業鏈條長、產值大,在國民經濟中起著舉足輕重的作用,目前需要通過充分釋放居民合理住房消費,形成龐大的內需市場,才能夠為經濟的穩定發展提供重要支撐。針對房地產市場,去年底以來高層也是頻頻發聲,從多個層面維護房地產市場健康發展。3月15日,在全國兩會政府工作報告中就強調“繼續保障好群眾住房需求,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

    因城施策下,各地根據房地產市場運行情況靈活調整政策。據我們統計,一季度有60多個城發布房地產相關政策超百次,主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面,供需兩端同時發力,并向需求端側重。在政策持續寬松及信貸環境改善的背景下,未來將會有更多的利好政策支持市場需求,同時也有望帶動市場成交逐步恢復。

    另外,2021年底,中央經濟工作會議首次提出房地產業要“探索新的發展模式”。2022年3月“探索新的發展模式”首次被寫入兩會政府工作報告,房地產市場由增量市場向存量市場轉變,房企過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式已不再適用,高質量發展將是未來房地產行業發展的主旋律。企業應順應政策及行業趨勢,轉變發展思維,回歸住宅開發本質,提高專業運營與服務能力,優化升級產品服務。同時加強專業能力建設,把握城市更新、鄉村振興等領域的政策風口,開辟新的增長方向。

    在信貸環境持續改善下,開年以來廣州多家銀行持續下調房貸利率及加快放款速度。反映到市場層面,近期成交量雖然有所上升,4月份第三周網簽2119套,環比上升210%,但整體購房信心仍有待恢復,市場仍處在筑底階段,未來政策也有望進一步放松,進而帶動市場逐步回升。深圳一手房4月份以來市場成交量也呈現穩步回升趨勢,周度網簽套數在1400套左右,相比此前周度網簽不足千套的水平,當前市場已有明顯回暖跡象。在深圳二手房參考價將可能調整以及深圳首批供地同區域限價同比去年有所上調等政策持續寬松的利好下,市場信心有望逐步恢復。

    作為粵港澳大灣區成交大戶的惠州,受調控政策影響,市場仍處在震蕩調整階段,從數據表現來看,惠州一季度成交量處在歷史相對低位水平,市場信心尚未恢復。但在高層頻頻發聲穩樓市的支持下,以及在廣州、深圳等熱點城市樓市成交逐步恢復的帶動下,惠州及周邊城市房地產市場有望得到進一步的修復。

        廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

    下半年惠州樓市會明顯反彈

    首先,可以明確一個結論,目前深圳房地產市場觸底反彈趨勢明顯。深圳市房地產中介協會數據顯示,3月深圳全市一手住宅共成交2859套,環比增長49.9%,二手房網簽1355套,環比增長25.5%。與2月相比,3月深圳一二手住宅交易量均出現明顯增長。得益于深圳疫情防控到位并于4月中旬徹底控制住疫情,以及前期各地發布的行業利好政策,令積壓的購房需求進一步釋放。今年清明節小長假以來,深圳房地產市場反彈力度較大。接下來,預計反彈力度會更大。

    深圳樓市回暖,將對惠州樓市產生很強的帶動作用,因為作為環深城市的惠州,其樓市走勢總是跟深圳保持一致。當然,它在周期上可能會滯后深圳1-2個月。所以,基本上可以判斷下半年惠州樓市會明顯反彈。

    至于在深圳都市圈一體化發展的背景下,惠州樓市有何機遇?對深圳都市圈而言,進入“十四五”時期,深圳跟惠州、東莞之間的互聯互通程度在快速加深,已一定程度上實現深圳都市圈內“一小時”“半小時”生活圈。只是我們所看到的深惠互聯到目前為止主要仍是高鐵的互聯,而像地鐵這種更具通勤便利性的軌道交通,一直未真正得到落實?,F階段而言,深圳都市圈“地鐵互聯”落地尚未有確切時間,因此融入都市圈發展對于惠州房地產市場未來的影響有多大,目前還不太好說。不過,我們希望這種軌道交通互聯能夠成為一個契機,在深惠交通“大動脈”打通的同時,“毛細血管”也能夠盡快連通起來,以疏導深圳的產業以及人口向外圍轉移,這是應該關注的。

        世聯行粵東公司董事總經理周玉仁

    世聯行粵東公司董事總經理周玉仁

    惠州房貸利率仍存下降空間

    關于當前房地產行業的形勢判斷,首先我們需要看到,在國家層面,已多次呼吁要維持廣大人民群眾的合理住房需求。那么,要怎樣滿足?加大對合理住房消費支持力度,金融機構下調房貸利率,降低居民購房負擔,無疑是有效途徑之一。

    實際上,在2021年6、7月份,惠州房貸利率達到了高點,當時的基準利息為4.9%,但是個人住房按揭貸款均需要接受利率上浮,連首套房都要上浮20%甚至30%,遑論二套。

    由于去年下半年以來,房地產交易量下滑很嚴重,因此市場對住房按揭貸款的需求亦在快速萎縮,從而使得住房按揭額度緊張的情況快速解決。也就是說,供求關系已出現了變化,甚至是反轉。從供求關系來說,銀行是住房按揭額度的供給方,而購房者則是需求方。而利率實際上反映的便是這兩者之間的價格關系,當前銀行額度供給充足,房貸利率肯定會下降。

    更重要的是,現下“支持合理住房需求”“提振市場信心”已成為行業共識,在這個“信心堪比黃金”的關鍵時期,房貸利率也進入到一個適當的下降通道,以更好地滿足住房消費者的合理需求。所以,去年10月份之后,整個信貸環境持續改善。如今,不僅房貸利率下調,按揭的放款速度也明顯提高,大部分銀行對流水等審核也有所放松。

    另外,從長周期來看,惠州房貸利率應該還會持續下調。目前來說,惠州對比其他城市,房地利率水平仍然偏高。當下很多城市的最低房貸利率已經降至基準利率水平,也就是4.6%。而惠州世聯行3月底的統計數據顯示,惠州首套房最低房貸利率在5.0%。

    總而言之,房貸利率下降實則利好于整個房地產行業,尤其能給購房者帶來切實利好。對于購房者而言,房貸利率下調以后,房貸利息也會大幅下降,并明顯地反映在每個月的月供上,購房者的還貸壓力便會隨之減少。當前,疫情防控影響持續,大家對未來收入的預期,也在下降。在這個節骨眼上,房貸利率下調確實有利于釋放購房需求??梢哉f,在一定程度上,有助于推動惠州房地產市場平穩健康發展。

        惠州中原戰略研究中心高級經理葉玉定

    惠州中原戰略研究中心高級經理葉玉定

    政策效力顯現將帶動市場好轉

    總體來看,全國樓市仍處在繼續分化中,一線城市、部分強二線城市及部分松綁力度較大的弱二線省會城市確實呈現向好趨勢,但能級較低的三四線城市仍處在市場底部,難見復蘇苗頭。

    4月以來,樓市松綁政策井噴,且調整力度和范圍愈發加大,從信貸放松、購房補貼、公積金貸款優惠等到“四限”的放松,從三四線城市擴展至弱二線省會城市;近期上海、蘇州、南京亦出現“四限”微調政策,但上海和南京僅限于外圍區域,蘇州限售政策也只是邊際性改善。就政策效果來看,低能級城市大范圍“救市”對市場的推動作用有限,而在“因城施策”框架下,高能級城市寬松政策的跟進略有不足。除行業本身因素外,目前樓市還受到經濟大環境承壓、居民收入預期不穩、疫情多點散發等外部因素的強烈干擾。

    根據4月18日統計局公布數據來看,當前銷售數據繼續下行,投資額、到位資金走勢惡化,開竣工跌幅持續擴大,結合央行近期推出的舉措之一,即“因城施策,合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,支持房地產開發企業、建筑企業合理融資需求,促進房地產市場平穩健康發展”。我們預計后續地產政策出臺的范圍和力度將會繼續加強,未來將有更多、更高能級城市加大因城施策力度,隨著疫情影響減弱和政策逐步顯效,二季度商品房銷售有望觸底走穩,下半年樓市表現將比上半年有所好轉。

    就惠州市場而言,樓市實時數據表現隨深圳摘星出現過短暫反彈,只是總體仍在低位徘徊。但惠州自身經濟基本面較佳,且城市處于能級非常高的深圳都市圈,長期發展值得看好,因此未來隨政策效力進一步顯現以及深莞市場好轉、需求逐步釋放,惠州樓市亦會跟隨好轉。

    必須要明確的是,在當前大環境下,房企破局不能僅靠政府救市,自救也是迫切需要的。因此房地產企業營銷破局首先要做到摒棄以成本衡量售價的思維,更多關注現金流的保障,以市場形勢為定價參考,爭取以價換量快速去化,在地產去金融化的背景下,以穩定的現金流保障企業繼續生存。第二,針對當前項目競爭激烈、同質化嚴重、去化壓力大的市場狀況,房企應當聚焦項目服務品質,增加項目附加值,造出市場需求高、產品質量好、客戶口碑好的房子,以實現快速去化以及口碑積累。第三,市場瞬息萬變、快速發展,營銷思路也應當順應市場形勢,不斷迭代創新,不斷嘗試新的營銷手段和方法,增加獲客能力,緊抓稍縱即逝的市場機會。

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